世帯主が死亡した家の名義変更｜相続登記の期限・必要書類・費用早見表

世帯主だった親が亡くなったとき、「家の名義変更」と「世帯主の変更」を同じ手続きだと思っている方は少なくありません。実際には、住民票の世帯主変更は市区町村役場への届出で、家（土地・建物）の名義を変えるのは法務局への「相続登記」です。窓口も期限も必要書類もまったく異なります。

相続登記は2024年4月から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。この記事では、世帯主（親）が亡くなった家の名義変更について、手続きの流れ、必要書類の一覧、遺産分割協議書の作り方、登録免許税の計算方法、自分で行う場合と司法書士に依頼する場合の違い、住宅ローン（団体信用生命保険）が残っている家の注意点までを順番に解説します。

住民票の世帯主変更と家の名義変更（相続登記）は別の手続き

結論からお伝えすると、世帯主が亡くなっても、家の名義は自動的には変わりません。住民票の世帯主を変えても、登記簿上の所有者は亡くなった親のままです。家の名義を相続人に移すには、法務局で相続登記を申請する必要があります。

住民票の「世帯主」は、住民基本台帳上で世帯を代表する人を示すもので、財産の所有とは関係がありません。一方、登記簿の「所有者」は、その不動産の持ち主を公に示すものです。たとえば、母と長男が同居していて世帯主を母に変更した場合でも、家を長男が相続するなら登記上の名義は長男になります。世帯主と家の所有者が別の人になることは珍しくありません。

以下の表は、2つの手続きの違いを整理したものです。

項目	住民票の世帯主変更	家の名義変更（相続登記）
何が変わるか	住民票上の世帯の代表者	登記簿上の不動産の所有者
窓口	住んでいた市区町村役場	不動産の所在地を管轄する法務局
期限	死亡日から14日以内	取得を知った日から3年以内
必要になる人	世帯員が2人以上残る場合など	不動産を相続した人
費用	手数料は無料	登録免許税（評価額×0.4%）と書類代
怠った場合	5万円以下の過料の対象	10万円以下の過料の対象

世帯主変更届は、残された世帯員が1人だけの場合や、新しい世帯主が明らかな場合には不要になることもあります。届出の要否や必要書類、代理人が提出する場合の委任状については世帯主が死亡したときの世帯主変更の手続きと必要書類で詳しく解説しています。この記事では、ここから先は家（不動産）の名義変更＝相続登記に絞って説明します。

ニコニコ終活アドバイザーからの一言アドバイス：
「役所で世帯主の変更をしたから家のことも済んだ」と思い込み、何年もたってから売却しようとして名義が親のままだと気づくご相談がよくあります。役所の手続きと法務局の手続きは別物、と最初に覚えておくだけで漏れを防げます。

相続登記は2024年4月から義務化｜期限は3年・過料は10万円以下

以前は相続登記に期限がなく、親名義のまま放置されている家が全国で多く見られました。所有者がわからない土地が増えたことを受けて法律が改正され、2024年4月1日から相続登記が義務になっています。

期限の数え方と過料の対象になるケース

相続登記の期限は「相続の開始と、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」です。親が亡くなった日ではなく、自分が相続人であり、その不動産を相続したと知った日が起算点になります。正当な理由なく期限内に申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象になります。

相続人が非常に多く戸籍の収集に時間がかかる場合や、遺言の有効性が争われている場合、申請する人に重い病気がある場合などは、正当な理由と認められることがあります。ただし、個別の事情で判断されるため、期限が迫っている場合は管轄の法務局に相談してください。

2024年4月より前に亡くなった親の家も対象になる

義務化は、2024年4月より前に発生した相続にもさかのぼって適用されます。この場合の期限は、施行日（2024年4月1日）と、相続による取得を知った日のいずれか遅い日から3年以内です。何年も前に亡くなった親の家が親名義のままになっている場合も、早めに名義変更を進める必要があります。

3年以内に遺産分割がまとまらないときは相続人申告登記

相続人同士の話し合いが3年以内にまとまらない場合は、「相続人申告登記」という簡易な手続きを法務局に申し出ることで、ひとまず義務を果たしたことになります。自分が相続人であることを申し出るだけの手続きで、登録免許税はかかりません。その後、遺産分割がまとまった場合は、分割の成立日から3年以内にあらためて相続登記を申請します。

家の名義変更（相続登記）の流れ5ステップ【図解】

世帯主（親）名義の家を相続人の名義に変えるまでの流れを、5つのステップにまとめました。戸籍の収集から登記の完了まで、書類がそろっていれば1〜2か月程度、相続人が多い場合や協議に時間がかかる場合は半年以上かかることもあります。

ステップ1　遺言書の有無を確認する

最初に、亡くなった親が遺言書を残していないかを確認します。遺言書で家を相続する人が指定されていれば、原則としてその内容に沿って名義変更を進められ、遺産分割協議は不要です。自宅で見つかった自筆の遺言書は、開封せずに家庭裁判所で検認を受ける必要があります。公正証書遺言や、法務局の自筆証書遺言保管制度を利用していた遺言書は検認が不要です。公正証書遺言は公証役場で、法務局で保管された遺言書は法務局で、それぞれ有無を調べることができます。

ステップ2　戸籍を集めて相続人と不動産を確定する

亡くなった親の出生から死亡までの連続した戸籍（除籍謄本・改製原戸籍を含む）を集め、相続人が誰なのかを確定させます。2024年3月からは戸籍の広域交付制度が始まり、本人や配偶者、子などの直系親族であれば、本籍地以外の市区町村窓口でもまとめて請求できるようになりました。ただし、広域交付は窓口での請求に限られ、郵送や代理人による請求には使えません。

あわせて、相続する不動産を漏れなく把握します。法務局で登記事項証明書を取得して現在の名義や住宅ローンの抵当権の有無を確認し、市区町村で固定資産税の名寄帳を取り寄せると、親名義の土地・建物を一覧で確認できます。私道部分や、離れた土地の共有持分などは見落としやすいため注意してください。

ステップ3　遺産分割協議で家を誰が相続するか決める

遺言書がない場合は、相続人全員で話し合い、家を誰が相続するかを決めます。決まった内容は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が実印で押印します。詳しい作り方は次の章で解説します。

ステップ4　登記申請書を作成し必要書類をそろえる

法務局のホームページで公開されている登記申請書の様式や記載例を参考に、申請書を作成します。申請書には不動産の所在や地番、家屋番号、相続した人の住所・氏名、課税価格、登録免許税額などを記載します。不動産の表示は登記事項証明書のとおりに正確に書き写してください。

ステップ5　法務局へ申請し登記識別情報を受け取る

申請先は、家の所在地を管轄する法務局です。窓口への持参のほか、郵送やオンラインでも申請できます。書類に不備がなければ、一般的に1〜2週間程度で登記が完了し、新しい所有者に「登記識別情報通知」が交付されます。これは従来の権利証にあたる大切な書類のため、紛失しないよう保管してください。

家の名義変更に必要な書類一覧

相続登記に必要な書類は、遺言書があるか、遺産分割協議で決めるか、法定相続分どおりに共有で登記するかによって変わります。以下の表は、もっとも多い「遺産分割協議で家を相続する人を決めた場合」の書類を中心にまとめたものです。

必要書類	取得先	費用の目安
登記申請書	自分で作成（法務局の様式あり）	無料
亡くなった親の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍	本籍地の市区町村（広域交付も可）	戸籍謄本450円、除籍・改製原戸籍750円
亡くなった親の住民票の除票または戸籍の附票	最後の住所地・本籍地の市区町村	1通300円程度
相続人全員の現在の戸籍謄本	各相続人の本籍地の市区町村	1通450円
遺産分割協議書	相続人が作成	自作なら無料
相続人全員の印鑑証明書	各相続人の住所地の市区町村	1通300円程度
家を相続する人の住民票	住所地の市区町村	1通300円程度
固定資産評価証明書（最新年度）	不動産所在地の市区町村（東京23区は都税事務所）	1通300円程度
相続関係説明図	自分で作成	無料（戸籍の原本還付に利用）

手数料は自治体によって異なるため、事前に各窓口で確認してください。遺言書で家を相続する人が決まっている場合は、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書の代わりに遺言書（自筆の場合は検認済みのもの）を提出し、戸籍も亡くなった親の死亡の記載があるものと家を相続する人の戸籍で足りるのが一般的です。

法務局で「法定相続情報一覧図の写し」を取得しておくと、戸籍の束の代わりに使えるため、銀行口座や証券口座の相続手続きもまとめて進めやすくなります。戸籍の収集に不安がある場合は、相続関係が複雑になりやすい再婚・養子縁組の有無も含めて早めに確認しておきましょう。

遺産分割協議と遺産分割協議書の作り方

遺言書がなく、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で家を誰が相続するかを決めます。協議は相続人全員が参加しなければ無効になり、1人でも欠けると相続登記に使えません。全員が一堂に会する必要はなく、電話や郵送でやり取りして内容に合意する方法でも構いません。

家の分け方は4種類

実家のように分けにくい財産は、次のような方法から選ぶのが一般的です。

分け方	内容	向いているケース
現物分割	家は長男、預金は次男のように財産ごとに分ける	家以外の財産も十分にある
代償分割	家を相続した人が、他の相続人に代償金を支払う	同居していた相続人が住み続けたい
換価分割	家を売却し、売却代金を分ける	誰も住む予定がない
共有	相続人全員の共有名義にする	一時的な措置としてのみ検討

共有名義にすると、将来売却や建て替えをする際に共有者全員の同意が必要になり、さらに共有者が亡くなると権利者がどんどん増えていきます。あとで困ることが多いため、できるだけ1人の名義にまとめるか、売却して分ける方法を検討するとよいでしょう。

遺産分割協議書に書く内容と注意点

• 亡くなった人の氏名、死亡日、最後の住所、本籍
• 相続人全員で協議した旨
• 家を相続する人の氏名と、不動産の表示（登記事項証明書どおりの所在・地番・家屋番号など）
• 協議が成立した日付
• 相続人全員の住所・氏名の記載と実印の押印

不動産の表示を住所（住居表示）で書いてしまうと、登記に使えないことがあります。また、協議書が複数ページになる場合は契印が必要です。相続人に未成年者がいる場合は家庭裁判所で特別代理人の選任が、認知症などで判断能力が十分でない相続人がいる場合は成年後見人の選任が必要になることがあります。協議書を自分で作る際の具体的な書き方や失敗例は遺産分割協議書を自分で作成する手順と失敗事例で解説しています。

ニコニコ終活アドバイザーからの一言アドバイス：
同居していた子が家を相続し、他のきょうだいは預金を多めに受け取る、という分け方はよくある形です。ただ、家の評価額をいくらとみるかで不公平感が生まれやすいため、固定資産税評価額や査定額など、全員が納得できる基準を先に決めておくと話し合いがスムーズです。

家の名義変更にかかる費用｜登録免許税は固定資産税評価額×0.4%

相続登記にかかる費用の中心は、法務局に納める登録免許税です。税額は「固定資産税評価額×0.4%」で計算し、収入印紙を申請書に貼って納めるのが一般的です。評価額は1,000円未満を切り捨て、税額は100円未満を切り捨てます。評価額は、毎年届く固定資産税の納税通知書の課税明細書や、固定資産評価証明書で確認できます。

土地・建物の固定資産税評価額の合計	登録免許税（×0.4%）
500万円	2万円
1,000万円	4万円
2,000万円	8万円
3,000万円	12万円
5,000万円	20万円

評価額が100万円以下の土地については登録免許税を免除する措置が設けられています。適用期限や条件は税制改正で変わることがあるため、申請前に法務局のホームページなどで最新の情報を確認してください。登録免許税のほか、戸籍や証明書の取得費用として、相続人の人数にもよりますが数千円〜1万円程度がかかるのが一般的です。司法書士に依頼する場合は、これに報酬が加わります。

自分で行う場合と司法書士に依頼する場合の比較

相続登記は、相続人本人が自分で申請することもできます。相続人が少なく、不動産が自宅1か所だけといったシンプルなケースであれば、時間をかけて調べながら進めることは十分に可能です。一方、手間や平日の時間を考えると、司法書士に依頼したほうが確実な場合もあります。

比較項目	自分で行う	司法書士に依頼する
費用	登録免許税＋書類代のみ	上記に加えて報酬（一般的に数万円〜十数万円程度）
手間	戸籍収集・申請書作成をすべて自分で行う	必要書類の案内から申請まで任せられる
平日の対応	役所や法務局へ平日に出向く場面がある	原則として本人が出向く必要は少ない
期間	不慣れだと補正などで長引きやすい	書類がそろえば比較的短期間で完了
向いているケース	相続人が少なく不動産が1か所	相続人が多い、数次相続、遠方の不動産、期限が迫っている

報酬は事務所や不動産の数、相続人の人数によって変わるため、依頼前に見積もりを確認してください。費用の内訳や依頼できる範囲は相続手続きを司法書士に依頼する際の費用相場と依頼範囲で詳しく紹介しています。なお、相続登記の申請を代理できるのは司法書士（または弁護士）です。戸籍の収集や遺産分割協議書の作成だけを行政書士に依頼し、登記の申請は自分で行うという分担も可能です。

住宅ローン（団体信用生命保険）が残っている家の名義変更

世帯主である親の住宅ローンが残っている場合、多くは団体信用生命保険（団信）に加入しています。団信に加入していれば、ローンの名義人が亡くなった時点で保険金によって残りのローンが返済され、遺族が返済を引き継ぐ必要はありません。

ただし、団信でローンが完済されても、家の名義が自動的に変わるわけではありません。また、登記簿に残っている金融機関の抵当権も自動的には消えません。相続人は次の手続きを順に行う必要があります。

1. 金融機関に死亡を連絡し、団信の保険金請求を行う
2. ローン完済後、金融機関から抵当権抹消の書類を受け取る
3. 相続登記で家の名義を相続人に変更する
4. 抵当権抹消登記を申請する（登録免許税は不動産1個につき1,000円）

相続登記と抵当権抹消登記は同時に申請することも可能です。金融機関から受け取る抹消書類には有効期限があるものも含まれるため、受け取ったら早めに手続きしてください。

注意したいのは、団信に加入していなかった場合や、ローンの名義人と家の名義人が異なる場合です。団信がなければ住宅ローンも相続の対象になり、家を相続した人などが返済を引き継ぐことになります。借入額が大きく相続放棄を検討する場合は、相続の開始を知ってから3か月以内に家庭裁判所での手続きが必要で、放棄すると家も相続できません。団信の請求手順や加入状況の確認方法は世帯主が死亡したときのローンと免除手続きで解説しています。

家の名義変更を放置するリスクと空き家になる場合の注意点

親名義のまま家を放置すると、過料の対象になるだけでなく、次のような実務上の不利益が生じます。

• 家を売却したり、担保に入れて借り入れをしたりできない
• 相続人の誰かが亡くなると、その子どもも相続人に加わり、協議の相手が増え続ける
• 年月がたつほど戸籍の収集や連絡が難しくなり、費用も手間も大きくなる
• 相続人の1人に借金があると、その持分が差し押さえられるおそれがある

親が一人暮らしで、亡くなった後に実家が空き家になる場合は、名義変更に加えて、固定資産税の納付、火災保険の切り替え、建物の管理なども必要になります。空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例がありますが、売却の前提として相続登記が必要です。空き家になる実家ですべきことは世帯主が死亡して実家が空き家になるときにすべきことにまとめています。

ニコニコ終活アドバイザーからの一言アドバイス：
「いずれ売るから、それまで親名義のままでいい」というご家族もいますが、売却するにも先に相続登記が必要です。売る・住む・貸すのどれを選ぶ場合でも、名義変更は早めに済ませておくと、その後の選択肢が広がります。

よくある質問

母が住み続ける家でも名義変更は必要ですか

必要です。父が亡くなり母がそのまま住み続ける場合でも、登記上の名義は父のままなので、母や子どもなど家を相続する人の名義に変える相続登記をしなければなりません。誰の名義にするかは遺産分割協議で決めます。将来の二次相続も見据えて、母の名義にするか子の名義にするかを検討するとよいでしょう。

3年の期限を過ぎてしまったら、もう登記はできませんか

期限を過ぎても相続登記の申請はできます。過料はすぐに科されるものではなく、一般的には法務局から登記をするよう催告があり、それでも正当な理由なく応じない場合に裁判所へ通知される流れとされています。期限を過ぎていることに気づいたら、できるだけ早く申請してください。

相続人の一部と連絡が取れない場合はどうすればよいですか

遺産分割協議は相続人全員の合意が必要なため、まず戸籍の附票などで現在の住所を調べて連絡を試みます。それでも所在がわからない場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てるなどの手続きが必要になります。協議がまとまるまでの間は、相続人申告登記で登記義務を果たしておくことができます。

家以外に、互助会や車などの名義変更も必要ですか

親が冠婚葬祭互助会に加入していた場合は、積立金を家族の葬儀に使うために名義変更をするか、解約して解約返戻金を受け取るかを選びます。手続きの手順や注意点は親が亡くなった時に加入していた互助会の解約や名義変更で解説しています。そのほか、自動車、電気・ガスなどの公共料金、固定電話なども名義変更や解約が必要です。家の相続登記とは窓口がそれぞれ異なるため、一覧にして順に進めましょう。

まとめ

世帯主（親）が亡くなったときの家の名義変更は、住民票の世帯主変更とは別の「相続登記」という手続きで、法務局に申請します。2024年4月から義務化され、取得を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。遺言書の確認、戸籍の収集、遺産分割協議、書類の準備、法務局への申請という流れで進め、登録免許税は固定資産税評価額の0.4%が目安です。住宅ローンが団信で完済された場合も、名義変更と抵当権抹消は相続人が行う必要があります。

戸籍の収集や相続人同士の話し合いの段階でつまずくご家族は少なくありません。ニコニコ終活の無料相談では、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）を中心に、何から手をつければよいかを専門の相談員が一緒に整理します。相続人の間で争いがなく、遺産分割協議書の作成や戸籍の収集を任せたい場合は、提携する行政書士法人杉山事務所におつなぎすることも可能です。相続登記の申請そのものは司法書士の業務となるため、状況に応じた進め方もあわせてご案内します。ひとりで抱え込まず、お気軽にご相談ください。